Louer un kot étudiant en Wallonie

Attention, la législation concernant le bail étudiant est différente en Wallonie et à Bruxelles. En effet, le bail est une matière régionalisée, et non plus fédérale. Chaque Région détermine ses propres règles en matière de baux d’habitation. En Wallonie, les nouvelles règles sont en application depuis 2018.

Vous retrouverez la législation dans le Décret de la Région wallonne du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation (mis à jour le 31 juillet 2023).

Cette page est dédiée à la législation wallonne. Sur ce lien, vous retrouverez des informations sur le bail étudiant à Bruxelles : https://www.jeminforme.be/louer-un-kot-etudiant-a-bruxelles/

Les règles de bail étudiant en Wallonie

Le cadre juridique en bref :

Le Décret de la Région wallonne du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation a été publié le 28 mars 2018 et est entré en vigueur le 1er septembre 2018 et mis à jour le 31 juillet 2023.

Ce décret couvre tout type de bail d’habitation, c’est-à-dire l’ensemble des baux portant sur un logement en Wallonie (baux de résidence principale, baux de colocation, baux étudiants et baux glissants).

Pour tout aspect non réglementé spécifiquement par le Décret, les règles relatives au bail de résidence principale ou de droit commun s’appliquent.

Des modifications concernant le bail étudiant en Wallonie sont entrées en vigueur le 1er juin 2023, offrant plus de flexibilité et de souplesse aux étudiants :

  • L’étudiant disposait de 3 mois pour apporter la preuve qu’il est bien inscrit dans un établissement d’enseignement secondaire ou supérieur. Ce délai est depuis passé à 6 mois avec une prorogation possible de 2 mois. De plus, en cas de non-respect de cette obligation, la sanction ne sera plus l’application automatique du régime du bail d’habitation de droit commun.
  • Le bail étudiant prend fin à l’expiration de la durée convenue. Vous ne devez donc plus donner un préavis d’un mois.
  • Les garanties locatives des baux étudiants en Wallonie ne peuvent plus dépasser 2 mois de loyer.

Qu’est-ce qu’un bail étudiant ?

Le bail étudiant est un bail conclu par ou pour le compte d’un étudiant dans le cadre de ses études. Cela signifie que ce sont des règles spécifiques au logement étudiant en Wallonie qui s’appliquent.

C’est un accord entre un propriétaire (ou bailleur) et un locataire (ou preneur). Par cet accord, le propriétaire s’engage à laisser le locataire utiliser un bien (par exemple un kot étudiant) contre le paiement d’une somme d’argent (le loyer), que le locataire s’engage à lui verser tous les mois.

L’étudiant doit prouver sa qualité d’étudiant via une attestation d’inscription régulière dans un établissement d’enseignement. Depuis le 1er juin, le délai pour apporter cette preuve a été allongé à 6 mois (au lieu de 3).

Pour être valable, le contrat de bail doit obligatoirement mentionner l’identité du propriétaire et du locataire, la date de début du contrat, l’adresse du bien loué, la description du logement, le montant du loyer, l’indication de l’existence ou non d’un compteur individuel pour l’eau, le gaz et l’électricité, le montant des charges précisant s’il s’agit de charges sur base de frais réels ou sur base d’un forfait ainsi que le mode de calcul, le certificat de performance énergétique et le mode de gestion de l’immeuble.

Attention, le bail étudiant n’est pas automatique. Les deux parties, locataire et bailleur, doivent explicitement choisir ce type de bail dans le contrat.

Qui peut signer un contrat de bail étudiant ?

Tout contrat de bail doit être établi par écrit. Les mineurs, n’ayant pas la capacité juridique, ne peuvent pas, en principe, souscrire un contrat de bail. Cependant, il est d’usage que des étudiants mineurs louent une chambre et signent eux-mêmes un contrat de bail. Ce contrat est valable, à la condition que le mineur soit doué de la capacité de discernement et qu’il ne se trouve pas lésé par son engagement. En pratique, que l’étudiant soit mineur ou pas, les bailleurs demanderont le plus souvent la co-signature des parents. Les parents d’un étudiant peuvent également conclure un bail étudiant pour leur enfant, sans que celui-ci ne doive apposer de signature sur le contrat. Pour signer un bail étudiant, l’étudiant doit fournir à son bailleur une attestation d’inscription dans un établissement d’enseignement secondaire ou supérieur ou dans une commission d’examen d’un jury central pour la durée du bail ou une partie significative de celle-ci. A défaut, l’étudiant communique au bailleur une copie de sa demande d’inscription ou une attestation sur l’honneur de l’introduction de cette demande, quitte à communiquer à son bailleur une attestation d’inscription régulière dans les deux mois de son entrée en jouissance ou dans les deux mois qui suivent la prorogation du bail.

La durée du bail étudiant

La durée du bail est généralement d’un an sauf si les parties ont convenu d’une durée plus courte. Il est donc possible de convenir d’un bail pour une durée de 10 mois, ce qui correspond à l’année académique (par exemple, de septembre à fin juin).

Le renouvellement du bail étudiant

  • Si le bail est conclu pour une durée de 12 mois : à la fin du bail, si l’étudiant occupe encore le logement et s’il n’y a pas opposition du propriétaire, le bail est reconduit pour un an. Attention, le loyer pourra être indexé (donc partiellement augmenté). Les parties peuvent solliciter la révision du loyer lors de chaque échéance d’un triennat (3 années).
  • Si le bail est conclu pour une durée inférieure à 12 mois : à défaut d’un préavis donné par le propriétaire et si l’étudiant continue à occuper le logement, le bail sera considéré comme un bail de 12 mois à partir de la date d’entrée en vigueur du bail initial. En cas de second renouvellement, le bail sera prorogé (prolongé) pour une période de 12 mois. Attention, dans ce cas, le loyer et les autres conditions du bail initial continuent de s’appliquer. Le loyer pourra toutefois être indexé.

La fin du bail étudiant

  • Résilier le bail à son échéance : le bail prendra fin à l’expiration du terme convenu, sans nécessité pour l’étudiant de donner un congé (= préavis) à son bailleur. Lors de l’échéance du bail (au bout d’une année), si l’étudiant décide de continuer à habiter le logement et que le bailleur n’y est pas opposé, le bail est alors prorogé (= prolongé) pour un an et avec les mêmes conditions. Attention, le loyer peut être indexé (= augmenté selon l’indexation).
  • Résiliation anticipée de l’étudiant : si l’étudiant souhaite résilier son bail avant la fin de l’échéance et avant le 15 mars, l’étudiant doit respecter un préavis* de deux mois et verser 3 mois d’indemnités. Le préavis ne peut pas être donné après le 15 mars (sauf en cas de décès de la personne qui aide à l’entretien du jeune).

L’étudiant ne devra toutefois pas verser d’indemnités dans les cas suivants :

1°/ si l’étudiant transmet au bailleur dans le mois suivant la notification de son congé les documents justifiant le refus d’inscription dans un établissement d’enseignement secondaire ou supérieur ou un abandon d’études attesté par l’établissement d’enseignement ;
2°/ si, après accord écrit du bailleur sur une cession de bail et sur le remplaçant proposé par l’étudiant, l’étudiant cède son bail au plus tard le dernier jour du préavis. Le cessionnaire ne peut être refusé par le bailleur que pour de justes motifs ;
3°/ en cas de décès d’un des parents de l’étudiant ou d’un autre responsable qui pourvoit à son entretien, moyennant preuve de ce décès, ainsi que la charge d’entretien qui pesait sur la personne décédée.

  • A priori, un étudiant ne peut résilier son contrat de bail avant son entrée en vigueur sauf si le propriétaire donne son accord. Par exemple, un étudiant signe en juillet un bail qui débute seulement le 15 septembre, le préavis ne peut débuter qu’à partir du 15 septembre.
  • Le propriétaire peut mettre fin au bail étudiant uniquement à son expiration et moyennant un préavis notifié au moins 3 mois avant l’échéance.
  • Les baux conclus pour une durée inférieure ou égale à trois mois ne peuvent être résiliés anticipativement.

Modèle de préavis de l’étudiant pour mettre fin au bail avant son échéance

Prorogation du bail étudiant en cas de circonstances exceptionnelles

Lorsque le bail étudiant vient à échéance ou prend fin par l’effet d’un préavis, l’étudiant qui justifie de circonstances exceptionnelles peut demander une prorogation (= prolongation), pour autant qu’il ait affecté le logement loué à sa résidence principale, avec l’accord exprès ou tacite du bailleur (art. 56 du Décret du 15 mars 2018).

Pour demander une telle prorogation, l’étudiant doit, au plus tard un mois avant l’expiration du bail, envoyer une lettre recommandée au bailleur, dans laquelle il lui fait part de circonstances exceptionnelles qui nécessitent la prorogation du bail. A défaut d’accord entre l’étudiant et le bailleur, le juge peut accorder la prorogation en tenant compte de l’intérêt des deux parties. Un mois avant l’échéance de la durée de la prorogation, l’étudiant qui justifie toujours de circonstances exceptionnelles peut encore demander le renouvellement de la prorogation une seule et dernière fois, et toujours par lettre recommandée (art. 56, al 2 du Décret du 15 mars 2018).

La sous-location

La sous-location est possible si le bailleur donne son accord, dans le cas d’un étudiant amené à être éloigné de son lieu d’étude habituel pour une période supérieure à un mois en vue de la poursuite de ses études (échange étudiant à l’étranger par exemple).

L’accord du bailleur sur la sous-location est présumé si, dans les deux mois suivant la notification par envoi recommandé faite au bailleur du projet de l’étudiant de sous-louer le bien pendant un éloignement du lieu d’accomplissement des études pendant une durée supérieure à un mois dans le cadre de l’accomplissement des études, le bailleur n’a pas manifesté son refus.

L’étudiant apporte la preuve qu’il est amené à être éloigné de son lieu d’étude habituel pour une période supérieure à un mois en vue de la poursuite de ses études.

Le bien loué par ou pour le compte d’un étudiant ne peut être sous-loué que par ou pour le compte d’un étudiant.

La durée de la sous-location ne peut pas excéder celle du bail principal restant à courir.

A noter qu’en dehors des points ci-dessus, toutes les autres dispositions du bail de résidence principales s’appliquent.

Modèle de lettre demandant au bailleur l’autorisation de sous-louer

*Le préavis est une lettre adressée au bailleur de préférence envoyée par recommandé pour être certain d’avoir une preuve écrite de votre demande. Dans cette lettre, vous expliquez que vous souhaitez quitter le logement.

Modèles de bail étudiant

(En attente de modifications suite au nouveau décret wallon apportant des modifications au bail étudiant entré en vigueur le 1er juin 2023)

Contrat de bail étudiant (droit commun)
Contrat de bail étudiant (résidence principale)

Les discriminations

Lors de la recherche d’un kot, on peut se sentir discriminé (votre nom est étranger ?, vous êtes deux filles à vouloir louer ensemble ?, vous êtes étudiant et dépendez du CPAS ?, etc.). Il y a de très nombreuses formes de discrimination mais aussi des lois pour nous protéger et donc la possibilité de déposer une plainte.

Lorsqu’un locataire (étudiant ou non) soupçonne une discrimination, il peut prévenir l’administration. Celle-ci peut prendre des mesures pour constater s’il y a vraiment discrimination. Les amendes dans ce cas varient entre 125€ et 6.200€

A quoi faut-il faire attention lorsque l’on décide de louer un kot ?

Louer un kot, c’est pour beaucoup d’étudiants une première occasion de prendre de la distance avec le cocon familial et de commencer à s’autonomiser. L’indépendance, la vraie vie, le bonheur en somme ! Enfin…quand tout se passe bien ! Car les pièges sont nombreux et les mésaventures fréquentes.
Pour que ce premier pas dans votre vie d’adulte ne se termine pas par une chute douloureuse, il faut faire bien attention à là où vous mettez les pieds !

Plusieurs éléments sont à vérifier dans le contrat de location d’un kot : la durée de la location, l’état des lieux, le montant du loyer, les charges et la garantie locative , éventuellement le contenu du règlement intérieur.

Les frais globaux liés à la location d’un kot ne sont pas non plus à négliger, ils constituent une grande part du budget de l’étudiant : loyer/charges + garantie locative + l’éventuelle taxe de seconde résidence + frais de transports (de chez les parents jusqu’au kot + du kot à l’école). Les charges sont souvent comprises dans le prix du loyer.

Petit récapitulatif des éléments à ne pas oublier avant de louer un kot 

  • Les normes du logement doivent être respectées : sécurité, salubrité, équipement minimal
  • Avoir récolté toutes les informations importantes sur le logement : loyer, charges, garantie locative, l’existence ou non de compteurs individuels pour l’eau, le gaz et l’électricité
  • Faire un état des lieux d’entrée et de sortie
  • S’assurer que la forme de bail soit un bail étudiant
  • La durée du bail (12 mois ou moins pour les baux étudiants)
  • Avoir une copie du bail écrit et signé par les deux parties

Les aides au logement pour les étudiants existent !

Certaines universités ou Hautes Écoles possèdent leur propre service logement avec des loyers modérés réservés exclusivement à leurs étudiants.

Parmi les nombreuses aides proposées, il y a l’aide au logement du CPAS de votre commune. Il peut aider toute personne vivant en Belgique qui a des difficultés à payer son loyer. Le centre public d’action sociale peut vous avancer le montant de la garantie locative pour que vous accédiez à un logement décent.

Pour avoir droit à l’aide du CPAS, il faut être majeur, vivre en Belgique et y résider, avoir peu de revenus. Retrouvez la liste des CPAS  ici.

Vous rentrez peut-être dans les conditions pour pouvoir bénéficier d’un logement social. Pour cela, 2 conditions : ne pas être propriétaire et vos revenus ne peuvent pas dépasser certains montants. Consultez le site de la Société Wallonne du Logement (SWL) pour vérifier que vos ressources vous permettent d’obtenir un logement social.

Ensuite, prenez contact avec l’une des Sociétés de Logement du Service Public (SLSP) disponibles en Wallonie. Il faut parfois s’armer de patience et vous n’aurez pas forcément du premier coup un logement adapté à vos besoins car la liste d’attente est longue.

Les compétences des agences immobilières sociales ont été élargies aux logements étudiants. Vous pourrez y trouver des logements à loyer modérés.

La constitution d’une garantie locative à taux zéro est possible auprès de la Société wallonne du Crédit social (SWCS). Un simulateur de la région Wallonne vous permet de faire le test.

Vous retrouverez plus d’informations sur ces aides financières ici .

Les règles qui s’appliquent au bail d’un kot étudiant ne sont pas les mêmes dans les autres régions (Bruxelles et Flandre). Assurez-vous d’être sur la bonne page.

Voir aussi :

MAJ 2024