L’insalubrité du logement

Votre logement est humide, présente des moisissures sur certains murs, votre escalier est déformé, l’installation électrique de l’appartement est dangereuse, l’équipement du chauffage n’est pas adéquat ? Cela veut probablement dire que votre logement n’est pas conforme aux exigences élémentaires en matière de sécurité, de salubrité ou d’habitabilité.
Attention à vérifier que vous n’êtes pas à l’origine de l’insalubrité !

Quand le logement n’est pas conforme, le locataire peut mettre en demeure son propriétaire d’effectuer les travaux nécessaires. Si le propriétaire n’effectue pas les travaux demandés, le locataire doit alors s’adresser au juge de paix.

Si un litige entre locataire et propriétaire porte sur la sécurité et/ou la salubrité du logement, le locataire dispose de plusieurs possibilités pour faire valoir ses droits.

Qui se charge des frais ? Locataire ou propriétaire ?

Qui dit insalubrité dit frais de remise aux normes ou de remplacement ou de réparation. Se pose alors la question de savoir qui prendra en charge ces différents frais.

D’une manière générale, le locataire est tenu d’effectuer les travaux d’entretien et les réparations locatives (qui ne sont pas occasionnées par la vétusté ou la force majeure). Il paie par exemple le détartrage et l’entretien annuel des chauffe-bains et boilers, le ramonage des cheminées, l’entretien et le remplissage des appareils de détartrage et adoucisseurs d’eau, le contrôle et l’entretien périodique des systèmes de chauffage…

Le bailleur effectue toutes les autres réparations, par exemple le remplacement d’une chaudière défectueuse, la réparation du toit… L’usure locative normale est considérée comme à sa charge. Il doit effectuer les réparations nécessaires à une utilisation normale des lieux loués.

Il faut savoir qu’à partir du 1er novembre 2024, comme en Wallonie, à Bruxelles aussi le preneur sera obligé de contracter une assurance incendie et dégât des eaux avant son entrée dans le logement sauf s’il y a eu un accord différent avec le bailleur.

Voici la liste très détaillée des frais à charge soit du bailleur, soit du locataire :

• Pour Bruxelles
• Pour la Wallonie

Qui est compétent en matière d’insalubrité du logement ?

En Région de Bruxelles Capitale

Chaque logement doit satisfaire à des conditions minimales d’hygiène, de sécurité et de confort. Il existe des critères d’insalubrité établis par la Région de Bruxelles-capitale et par les communes.

Règles régionales

Source : https://logement.brussels/louer/droits-et-devoirs/exigences-minimales

Comment vérifier ces critères ?

A Bruxelles, la Direction de l’Inspection Régionale du Logement (DIRL) est en charge de recueillir les plaintes des locataires vivant dans des logements insalubres. Pour porter plainte, vous devez vous rendre au guichet de la DIRL (Place Saint-Lazare, 2 à 1035 Bruxelles) muni de préférence d’une copie de votre contrat de bail, d’une preuve de paiement des deux derniers mois de loyer et des coordonnées de votre propriétaire. Si la plainte est recevable, des inspecteurs viendront vérifier votre logement. En raison du nombre important de demandes, le délai moyen entre le dépôt de la plainte et la visite peut atteindre jusqu’à 4 mois.

Suite à cette visite, si des défauts ont bien été constatés dans le logement, une mise en demeure sera envoyée au bailleur afin qu’il fasse les travaux dans les 12 mois. Attention, si le logement présente des risques réels et sérieux pour la sécurité du locataire, il pourrait être interdit immédiatement à la location.

Les plaintes pour logement insalubre sont introduites en ligne à cette adresse :  https://logement.brussels/formulaire-de-non-conformite/formulaire-de-non-conformite-form/

Un formulaire papier à imprimer est également disponible : https://logement.brussels/wp-content/uploads/2021/05/Formulaire-de-plainte-dinsalubrite-FR.pdf

En cas de question supplémentaire sur la procédure, un numéro de téléphone (0800/40.400) et un mail sont à votre disposition logement@sprb.brussels

Règles communales

La commune est compétente en matière de sécurité et de salubrité lorsque la sécurité publique est menacée. Le Bourgmestre peut, par arrêté, prendre des mesures urgentes : donner l’ordre au propriétaire d’effectuer les travaux nécessaires à la remise en état du bien loué dans un certain délai, faire évacuer le bâtiment. Il appartient au locataire de porter plainte auprès du Bourgmestre de la commune dans laquelle est situé le logement.

Par ailleurs à partir du 1er novembre 2024, il ne sera plus possible de proposer à la location des biens insalubres qui font l’objet d’une mise en demeure de réaliser des travaux de la part de la direction de l’Inspection régionale du logement. Cela ne concerne plus seulement les baux en cours mais aussi ceux qui ont pris fin. Si le bailleur déroge à cette règle, il pourra être condamné à payer le relogement du locataire.

En Région Wallonne

Règles régionales

Les critères minimaux de salubrité de la Région concernent :

• La stabilité ;
• L’étanchéité ;
• Les installations électriques et de gaz ;
• La ventilation ;
• L’éclairage naturel ;
• L’équipement sanitaire et l’installation de chauffage ;
• La structure et la dimension du logement ;
• La circulation au niveau du sol et des planchers ;
• Les caractéristiques intrinsèques du logement qui nuisent à la santé des occupants.

Source : https://www.wallonie.be/fr/demarches/introduire-une-demande-denquete-de-salubrite

Comment vérifier ces critères ?

• Au moment de la demande d’un permis de location, qui doit obligatoirement être demandé pour les petits logements (moins de 28 m2) et pour les logements collectifs ;
• Lors d’une enquête de salubrité. Elles sont menées par les agents du Département du Logement de la Région wallonne ou par des agents communaux des communes compétentes. S’il y a des mesures à prendre, ce n’est pas la Région qui s’en charge, mais le bourgmestre de la commune concernée.

Règles communales

Dans les cas graves ou lorsque le logement présente un danger pour la sécurité ou la santé des occupants, le locataire peut demander qu’une enquête de salubrité soit réalisée. Une visite du logement est alors effectuée par un enquêteur agréé (un agent communal ou, à défaut, un agent de l’administration wallonne du logement). Le bourgmestre de la commune où est situé le bien loué prend ensuite les mesures adéquates. Dans les cas les plus graves, le bourgmestre peut même interdire l’occupation du logement. En cas de problèmes de santé dus au mauvais état du logement, le locataire peut demander, par l’intermédiaire de son médecin traitant, une visite du logement par un service provincial d’analyse des milieux intérieurs (SAMI).

Que faire ? (Région de Bruxelles-Capitale et Région wallonne)

Essayer de trouver un accord à l’amiable avec le propriétaire.

Déposer plainte auprès du bourgmestre (règles communales). Cette procédure peut mener à un arrêté de non-habitabilité et donc à l’obligation de quitter le logement.

Demander une enquête de salubrité auprès de la Région de Bruxelles-Capitale ou de la Région Wallonne (suivre les règles régionales). Cette procédure peut mener à un arrêté non-habitabilité et donc à l’obligation de quitter le logement.

Déposer une requête en justice de paix. Le juge de paix va essayer de trouver des solutions alternatives, il peut :

• Exiger que des travaux soient effectués. Il est alors utile de demander que le juge de paix fixe une astreinte pour contraindre le propriétaire à faire lesdits travaux ;
• Diminuer le montant du loyer pendant les travaux ;
• Faire résilier le bail aux torts du propriétaire avec dommages et intérêts.

Ces services peuvent prendre différentes mesures qui ne sont pas sans conséquences sur votre propre situation : faire payer une amende administrative au propriétaire, mettre en demeure le propriétaire d’effectuer des travaux, interdire la mise en location du bien et donc ordonner la fermeture du logement. En cas de travaux importants ou d’interdiction de location, vous devriez quitter les lieux. En principe, un Fonds régional de solidarité devrait vous aider à vous reloger :

• Pour Bruxelles
• Pour la Wallonie

Pensez à toutes les conséquences possibles avant d’entamer ces démarches, mais faites respecter vos droits.

Voir aussi :

• Les procédures en cas de litige locataire-propriétaire
• L’expulsion d’un locataire
• Bureaux d’aide juridique
• Logement liens utiles

MAJ 2024

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