Le bail est une matière régionalisée, et non plus fédérale. Chaque Région détermine ses propres règles en matière de baux d’habitation. La loi applicable en matière de bail dépend donc du lieu de situation de l’immeuble.
On notera que les règles relatives au bail étudiant sont globalement plus favorables aux bailleurs pour les logements situés en Wallonie, tandis qu’elles sont plus favorables aux étudiants pour les logements situés à Bruxelles.
Cette page est dédiée à la législation bruxelloise. Sur ce lien, vous retrouverez des informations sur le bail étudiant en Wallonie : https://www.jeminforme.be/louer-un-kot-etudiant-en-wallonie/
Les règles du bail étudiant à Bruxelles
En Région de Bruxelles-Capitale, les nouvelles règles sont en application depuis 2018.
Le cadre juridique en bref
L’Ordonnance visant la régionalisation du bail d’habitation du 27 juillet 2017 a été publiée le 30 octobre 2017 au Moniteur belge et est entrée en vigueur le 1er janvier 2018. Cette ordonnance a été suivie de 4 arrêtés d’exécution, et couvre tout type de bail d’habitation, c’est-à-dire l’ensemble des baux portant sur un logement à Bruxelles, à l’exclusion de l’hébergement touristique. Ainsi, la nouvelle ordonnance est venue compléter les dispositions du Code bruxellois du logement en y insérant un nouveau titre, le XI, intitulé « Des baux d’habitation ».
La plupart des nouvelles règles sont donc contenues dans l’Ordonnance portant le Code bruxellois du logement (ou Code ou CBL) (17 juillet 2003 – mise à jour au 12 janvier 2024)
Pour tout aspect non réglementé spécifiquement par le Code bruxellois du logement, les règles relatives au bail de résidence principale ou de droit commun s’appliquent.
Qu’est-ce qu’un bail étudiant ?
Le bail étudiant est un bail conclu par ou pour le compte d’un étudiant dans le cadre de ses études. Cela signifie que ce sont des règles spécifiques au logement étudiant à Bruxelles qui s’appliquent.
C’est un accord entre un propriétaire (ou bailleur) et un locataire (ou preneur). Par cet accord, le propriétaire s’engage à laisser le locataire utiliser un bien (par exemple un kot étudiant) contre le paiement d’une somme d’argent (le loyer), que le locataire s’engage à lui verser tous les mois.
L’étudiant doit prouver sa qualité d’étudiant via une attestation d’inscription régulière dans un établissement scolaire.
Pour être valable, le contrat de bail doit obligatoirement mentionner l’identité du propriétaire et du locataire, la date de début du contrat, l’adresse du bien loué, la description du logement, le montant du loyer, l’indication de l’existence ou non d’un compteur individuel pour l’eau, le gaz et l’électricité, le montant des charges précisant s’il s’agit de charges sur base de frais réels ou sur base d’un forfait ainsi que le mode de calcul, le certificat de performance énergétique et le mode de gestion de l’immeuble.
Depuis le 2 décembre 2021, l’Ordonnance visant à instaurer une commission paritaire locative et à lutter contre les loyers abusifs oblige la mention obligatoire du loyer de référence dans tous les baux d’habitation bruxellois. Ce loyer de référence est obtenu à la suite d’un calcul effectué sur la base d’une grille indicative des loyers disponible sur https://loyers.brussels/a-propos-des-loyers-de-reference . L’intégration du loyer de référence dans le contrat de bail n’oblige pas le bailleur à appliquer celui-ci. Il doit tout simplement le mentionner ainsi que le loyer réellement exigé. Toutefois, en cas de dépassement de 20% du loyer de référence, le bailleur est tenu de le justifier.
Attention, le bail étudiant n’est pas automatique. Les deux parties, locataire et bailleur, doivent explicitement choisir ce type de bail dans le contrat.
Qui peut signer un contrat de bail étudiant ?
Tout contrat de bail doit être établi par écrit. Les mineurs n’ayant pas la capacité juridique ne peuvent pas, en principe, souscrire un contrat de bail. Cependant, il est d’usage que des étudiants mineurs louent une chambre et signent eux-mêmes un contrat de bail. Ce contrat est valable, à la condition que le mineur soit doué de la capacité de discernement et qu’il ne se trouve pas lésé par son engagement. En pratique, que l’étudiant soit mineur ou pas, les bailleurs demanderont le plus souvent la co-signature des parents. Les parents d’un étudiant peuvent également conclure un bail étudiant pour leur enfant, sans que celui-ci ne doive apposer de signature sur le contrat. Pour signer un bail étudiant, l’étudiant doit fournir à son bailleur une attestation d’inscription dans un établissement d’enseignement secondaire ou supérieur ou dans une commission d’examen d’un jury central pour la durée du bail ou une partie significative de celle-ci. A défaut, l’étudiant communique au bailleur une copie de sa demande d’inscription ou une attestation sur l’honneur de l’introduction de cette demande, quitte à communiquer à son bailleur une attestation d’inscription régulière dans les deux mois de son entrée en jouissance ou dans les deux mois qui suivent la prorogation du bail.
La durée du bail étudiant
Un bail étudiant est un bail conclu pour une période de 12 mois maximum (si la durée du bail est supérieure à 12 mois, il s’agira alors d’un bail de résidence principale ou de droit commun). Il est possible de prévoir une durée inférieure à 12 mois par exemple 10 mois limités. Le bail est alors limité à l’année scolaire.
Le renouvellement du bail étudiant
Si le bail est conclu pour une durée de 12 mois : à la fin du bail, si l’étudiant occupe encore le logement et s’il n’y a pas opposition du propriétaire, le bail est reconduit pur un an. Attention, le loyer pourra être indexé (donc partiellement augmenté). Les parties peuvent solliciter la révision du loyer lors de chaque échéance d’un triennat (3 années).
Si le bail est conclu pour une durée inférieure à 12 mois : à défaut d’un préavis donné par le propriétaire et si l’étudiant continue à occuper le logement, le bail sera considéré comme un bail de 12 mois à partir de la date d’entrée en vigueur du bail initial. En cas de second renouvellement, le bail sera prorogé (prolongé) pour une période de 12 mois. Attention, dans ce cas, le loyer et les autres conditions du bail initial continuent de s’appliquer. Le loyer pourra toutefois être indexé.
La fin du bail étudiant
L’étudiant peut mettre fin au bail à tout moment moyennant un préavis de 2 mois, sans indemnités. Le préavis n’est pas requis lorsque le bail arrive à échéance. Le « préavis », aussi appelé congé ou renon, est une notification de l’intention de départ du locataire ou de la rupture du bail par le bailleur. Le but du préavis donné par le locataire est d’éviter un « vide locatif » au propriétaire ; tandis que celui donné par le bailleur permet au locataire de trouver un nouveau logement. Le préavis est généralement notifié à l’autre partie par courrier recommandé. Il prend cours le premier jour du mois qui suit le mois durant lequel il est donné.
L’étudiant peut résilier son bail anticipativement, jusqu’à 1 mois avant son entrée dans le logement, s’il a de justes motifs et les démontre par toutes voies de droit (échecs empêchant de poursuivre son cursus, échec à un examen d’entrée, abandon des études, refus d’inscription). Dans ce cas, il paye au bailleur une indemnité équivalente à un mois de loyer.
Le propriétaire peut mettre fin au bail étudiant uniquement à son expiration et moyennant un préavis notifié au moins 3 mois avant l’échéance.
Les baux conclus pour une durée inférieure ou égale à trois mois ne peuvent être résiliés anticipativement.
Attention, certains propriétaires ayant des logements dans des régions différentes (par exemple en Wallonie et à Bruxelles), insèrent parfois des clauses uniformes de résiliation de bail, dans les contrats conclus avec des étudiants, que ce soit pour les logements situés à Bruxelles ou en Wallonie ! Une telle façon de procéder n’est pas correcte, parce que la législation wallonne n’est pas forcément identique à la législation bruxelloise. Par exemple, des clauses suivantes seraient illégales à Bruxelles, mais valides en Wallonie :
« Pour mettre fin anticipativement au bail, l’étudiant doit notifier son préavis au bailleur avant la date du 15 mars ».
« Il ne peut être mis fin anticipativement au bail qu’en cas d’arrêt définitif des études en cours de cursus, moyennant une attestation de son établissement d’enseignement ; en cas de décès de l’étudiant, d’un de ses parents au 1er degré ou de son tuteur ».
De telles clauses seraient manifestement illégales pour les logements loués à Bruxelles, car l’article 256, § 2, al. 2, du Code bruxellois du logement donne à l’étudiant le droit de mettre fin au contrat de bail à tout moment moyennant un préavis de deux mois. En revanche, les mêmes clauses seraient valides au sujet de logements loués en Wallonie (Art. 81, § 1er, du Décret wallon du 15 mars 2018 et mis à jour au 31 juillet 2023 relatif au bail d’habitation).
Prorogation du bail étudiant en cas de circonstances exceptionnelles
Lorsque le bail étudiant vient à échéance ou prend fin par l’effet d’un préavis, l’étudiant qui justifie de circonstances exceptionnelles peut demander une prorogation (= prolongation), pour autant qu’il ait affecté le logement loué à sa résidence principale, avec l’accord exprès ou tacite du bailleur (art. 250 et 258, § 1er, du Code bruxellois du logement).
Pour demander une telle prorogation, l’étudiant doit, au plus tard un mois avant l’expiration du bail, envoyer une lettre recommandée au bailleur, dans laquelle il lui fait part de circonstances exceptionnelles qui nécessitent la prorogation du bail. A défaut d’accord entre l’étudiant et le bailleur, le juge peut accorder la prorogation en tenant compte de l’intérêt des deux parties. Un mois avant l’échéance de la durée de la prorogation, l’étudiant qui justifie toujours de circonstances exceptionnelles peut encore demander le renouvellement de la prorogation une seule et dernière fois (art. 251, 252 et 258, § 1er, du Code bruxellois du logement).
Le règlement d’ordre intérieur
S’il y a un règlement d’ordre intérieur, il est censé organiser les règles de vie en commun et doit être respecté par le(s) locataire(s). Attention cependant aux clauses abusives ou qui vont à l’encontre du droit à la vie privée (quelques exemples : le droit pour le propriétaire d’entrer dans le kot pour n’importe quelle raison, l’interdiction d’avoir des visites ou d’héberger quelqu’un).
Sachez que si le règlement d’ordre intérieur contient des règles en contradiction avec le bail, c’est celui-ci qui prime.
Modèles de bail étudiant
Label « logement étudiant de qualité »
Depuis 2018, les bailleurs bruxellois qui le souhaitent (ce n’est pas une obligation) peuvent obtenir pour leur bien un label « logement étudiant de qualité » qui est valable 5 ans. Ce label est délivré aux conditions suivantes :
- Le bien est donné en location dans le cadre d’un contrat de bail étudiant ;
- Le bien satisfait aux exigences élémentaires en matière de sécurité, de salubrité et d’équipement des logements ainsi qu’aux exigences complémentaires de prévention contre les incendies dans les logements mis en location ;
- Le bien dispose d’un certificat de performance énergétique (PEB) valable ;
- Le montant du loyer et le montant des charges ainsi que le mode de calcul de celles-ci (consommations provisionnelles ou forfaitaires) sont communiqués clairement.
Le Gouvernement Bruxellois prévoit que le label peut être complété par une évaluation qualitative du logement étudiant portant sur des critères de qualité (équipement, proximité, connectivité, performance énergétique, acoustique).
Les biens labellisés sont publiés sur une plateforme numérique munis d’un logo distinctif. Le fait d’obtenir ce label permet de bénéficier des services de médiateurs agréés en cas de conflits
Les discriminations
Lors de la recherche d’un kot, on peut se sentir discriminé (votre nom est étranger ?, vous êtes deux filles à vouloir louer ensemble ?, vous êtes étudiant et dépendez du CPAS ?, etc.). Il y a de très nombreuses formes de discrimination mais aussi des lois pour nous protéger et donc la possibilité de déposer une plainte.
A quoi faut-il faire attention lorsque l’on décide de louer un kot ?
Louer un kot, c’est pour beaucoup d’étudiants une première occasion de prendre de la distance avec le cocon familial et de commencer à s’autonomiser. L’indépendance, la vraie vie, le bonheur en somme ! Enfin…quand tout se passe bien ! Car les pièges sont nombreux et les mésaventures fréquentes. Pour que ce premier pas dans votre vie d’adulte ne se termine pas par une chute douloureuse, il faut faire bien attention là où vous mettez les pieds !
Plusieurs éléments sont à vérifier dans le contrat de location d’un kot : la durée de la location, l’état des lieux, le montant du loyer, les charges et la garantie locative, et éventuellement le contenu du règlement intérieur. Les frais globaux liés à la location d’un kot ne sont pas non plus à négliger, ils constituent une grande part du budget de l’étudiant : loyer/charges + garantie locative + l’éventuelle taxe de seconde résidence + frais de transports (de chez les parents jusqu’au kot + du kot à l’école). Les charges sont souvent comprises dans le prix du loyer.
Petit récapitulatif des éléments à ne pas oublier avant de louer un kot
- Les normes du logement doivent être respectées : sécurité, salubrité, équipement minimal, superficie minimale de 12m²
- Avoir récolté toutes les informations importantes sur le logement : loyer, charges, garantie locative, l’existence ou non de compteurs individuels pour l’eau, le gaz et l’électricité
- Faire un état des lieux d’entrée et de sortie
- S’assurer que la forme de bail soit un bail étudiant
- La durée du bail (12 ou 10 mois pour les baux étudiants)
- Avoir une copie du bail écrit en bonne et due forme et signé par les deux parties
Les aides au logement pour étudiants existent !
Certaines universités ou Hautes Écoles possèdent leur propre service de logement avec des loyers modérés réservés exclusivement à leurs étudiants.
Il y a l’aide au logement du CPAS de votre commune. Le CPAS, sur base de preuves de revenus insuffisants, peut aider toute personne séjournant légalement en Belgique qui a des difficultés à payer son loyer. Il peut vous avancer le montant de la garantie locative pour que vous accédiez à un logement décent mais uniquement si le Fonds du logement a rejeté votre demande.
Il existe également l’Agence immobilière Sociale étudiante.
Attention : la priorité est accordée aux étudiants en situation de précarité. Pour pouvoir entrer dans les conditions d’octroi d’un logement social, l’étudiant ne peut pas être propriétaire et ses revenus ne doivent pas dépasser 27.499,10€, pour une personne vivant seule.
Une série d’aides financières est prévue pour les étudiants en difficultés, vous retrouverez plus d’informations à ce sujet ici.
Voir aussi :
MAJ 2024
